Komfort Ciszy - Stowarzyszenie na rzecz lepszej akustyki w budynkach

O tym, jakie prawa przysługują nam w walce o komfort ciszy, opowiedzieli mecenas Grzegorz Kucharski oraz mecenas Piotr Szczerba z kancelarii adwokackiej KNS Kucharski Nowiński Studziński Szczerba Adwokacka Spółka Partnerska.

Czy w swojej praktyce spotkali się Panowie z problemem, że nabywca mieszkania, który uważa, że „coś” jest w nim źle zbudowane, chce dochodzić swoich praw przed sądem?

Tego rodzaju roszczenia są dosyć częste. To wdzięczne sprawy do skierowania do sądu, które jednak w dużym stopniu zależą od opinii biegłego sądowego. Jego zadaniem jest wychwycenie wszystkich rzeczy, które zostały źle wykonane. Takie sprawy prowadzone są na podstawie kodeksu cywilnego, prawa budowlanego, a także norm, które obowiązują w budownictwie. Są one więc jednoznacznie zależne od parametrów technicznych. Co za tym idzie, sąd w takich przypadkach zawsze odwołuje się do opinii biegłego. Jego rola jest więc kluczowa na każdym etapie postępowania.

Czy takie sprawy są skomplikowane? Czy trzeba szukać prawnika, który zna się na przepisach budowlanych?

Takie sprawy z reguły nie są proste, ponieważ umowy o roboty budowlane należą do najbardziej skomplikowanych umów w kodeksie cywilnym. Poza tym bazujemy tu na kodeksie cywilnym, ale też na prawie budowlanym, jak i rozporządzeniach dotyczących zasad techniki budowlanej. 

Jeżeli to są jakieś większe usterki, a zazwyczaj są, bo właśnie wtedy decydujemy się  na pójście do sądu, to zdecydowanie należy skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika. I to zarówno na etapie sądowym, jak i przedsądowym, ponieważ pewne rzeczy trzeba zabezpieczyć dowodowo, zanim pójdzie się skutecznie dowodzić swoich praw w sądzie.

Jakie dokumenty powinniśmy zgromadzić, zanim udamy się do prawnika?

Przede wszystkim tytuł władania mieszkaniem czy też nieruchomością, jeśli mamy do czynienia z domami jednorodzinnymi. Dobrze byłoby również dysponować jakąś wstępną opinią biegłego w zależności od tego, jaka jest to wada. W takim wypadku doradzamy zawsze biegłych, którzy są wpisani na listę sądową, bo to właśnie oni mają największą wiedzę na temat tego, co jest później  przydatne w procesie. Jeżeli wada w budynku daje się zauważyć gołym okiem, to oczywiście możemy dostarczyć również zdjęcia. Warto także posiadać dokumentację powykonawczą, którą dostajemy w momencie odbierania mieszkania od dewelopera. Służy ona do określenia, czy umowa została wykonana zgodnie z przepisami prawa budowlanego, a także z projektem. To są najbardziej istotne dokumenty. Oczywiście później na etapie składania pozwu, może to być uzupełnione dokumentami, które dołączy czy też zażąda biegły. 

Co możemy zrobić w sytuacji, gdy kupimy nowe mieszkanie od dewelopera i mamy wrażenie, że coś jest w nim nie tak, bo  słyszymy telewizor u sąsiada za ścianą? 

W takiej sytuacji należy zbadać kwestie związane z izolacją akustyczną. To bardzo częste wady. Są one objęte rękojmią i powinny zostać usunięte przez dewelopera. Czasami jednak bywa tak, że to usunięcie nie jest takie proste. Wtedy można żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpić od umowy ze względu na wadę. To oczywiście w skrajnym wypadku, bo kiedy kupujemy mieszkanie, to zazwyczaj chcemy w nim zamieszkać. Wady akustyczne są relatywne. To znaczy, że jednym ludziom przeszkadza przejeżdżający tramwaj, a drugim źle zachowujący się sąsiad. Istnieją metody obrony przed takim sąsiadem przy pomocy prawa karnego, wykroczeniowego, ale rozumiemy, że tutaj mówimy bardziej o aspektach technicznych.

Komu powinniśmy zlecić badania izolacyjności akustycznej ściany pomiędzy nami a sąsiadem, żeby udowodnić, że nie spełnia ona norm? 

Może być to dowolny technik lub inżynier, który wyda jakąś wstępną opinię, aczkolwiek wysoce prawdopodobne jest, że w sądzie druga strona ją zakwestionuje. W takiej sytuacji sąd na wniosek powoda dopuści dowód z opinii biegłego, który te wszystkie elementy wyjaśni. Dlatego tak jak już wcześniej wspomnieliśmy, doradzamy osoby, które są wpisane na listę biegłych sądowych. To nie jest tak, że taka opinia ma zawsze wyższą wartość, lecz po prostu sporządzona jest przez osobę, która wie, na jakie elementy zwraca uwagę sąd. Poza tym z pragmatycznego punktu widzenia, taka opinia złożona z pozwem dalece ułatwia sprawę następnemu biegłemu, który ewentualnie może być powołany przez sąd, jeśli druga strona będzie kwestionowała opinię.

Jeśli udowodnimy, że ściana lub strop pomiędzy nami a sąsiadem nie spełnia norm akustycznych, czy możemy żądać dokonania rekompensaty pieniężnej, czy tylko naprawienia źle wykonanej przegrody budowlanej?

Co do zasady tak.  Szczegółowe żądania są uzależnione po pierwsze od rękojmi, po drugie od  gwarancji . Mogą wystąpić różnice w zależności od poszczególnej umowy z deweloperem. 

Jak możemy wycenić swoje szkody? Na jakiej podstawie?

Tutaj potrzebny jest właśnie biegły, który zbada sprawę. Trzeba będzie ustalić, że np. taka wada akustyczna mieszkania powoduje dyskomfort, jeśli chodzi o hałas. 

Rzecz jasna sąsiad nieprzestrzegający dobrych zasad sąsiedzkich, który będzie w niedzielę wiercił w podłodze czy w stropie nie jest powodem do domagania się naprawy budynku, czy mieszkania. W takiej sytuacji możemy jedynie zwrócić mu uwagę lub powiadomić policję. 

W przypadku gdy ludzie mają na przykład jakieś głośne instrumenty muzyczne i notorycznie zakłócają spokój  lokatorom czy właścicielom mieszkania, to  przysługuje nam ochrona prawna.  Sąsiad, muzyk powinien na swój koszt zwiększyć tę izolację akustyczną  tak, żeby nie było tej imisji hałasu.

Dotychczasowe sytuacje w większości dotyczyły mieszkań kupionych od dewelopera. Co możemy jednak zrobić w sytuacji, kiedy kupimy mieszkanie na rynku wtórnym i okaże się, że nie spełnia ono norm akustycznych. Od kogo możemy dochodzić naprawienia szkód?

Tutaj roszczenie przysługuje co do zasady nabywcy od sprzedającego i z braku odmiennej umowy jest to roszczenie na zasadzie rękojmi, aczkolwiek każda sprawa jest troszkę inna. Może się na przykład zdarzyć, że ktoś kupi lokum na rynku pierwotnym, a chwilę później je sprzeda. Takie mieszkanie jest jeszcze objęte gwarancją.

Warto też mieć na uwadze, że jeśli zdecydujemy się na kupno domu przy torze tramwajowym albo przy stacji PKP, to jest to trochę nasz wybór. Zawsze przy sprzedaży takiego mieszkania, sprzedający powinien ujawnić jakiego rodzaju wady - w tym przypadku nadmierne hałasy - występują w lokalu. Wtedy skutecznie sprzedający może zwolnić się od odpowiedzialności za wady. Sytuacja wygląda inaczej, kiedy kupujemy mieszkanie w określonym miejscu, a później na przykład ktoś buduje w okolicy autostradę. To powoduje ewentualną  odpowiedzialność tego, kto ją wybudował. Dobrym przykładem są tutaj także sprawy o wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk. To są jednak roszczenia odszkodowawcze. To też jest jakaś droga, do tego, aby wyciszyć mieszkanie czy dom jednorodzinny.